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2008上海民生访谈 —— 住房保障
播报主要内容：
东广新闻报道：2008上海民生系列访谈，今天邀请的嘉宾是上海市房地局副局长庞元。
[晓蕾]听众早上好，欢迎收听上海生活特别系列2008上海民生系列访谈，今天邀请的嘉宾是上海市房地局副局长庞元。
[庞元]主持人好，各位听众大家好。
[晓蕾]很多市民非常关注这次民生访谈因为涉及到房产，在做这次节目之前有很多听众打电话到电台想问一下话题的主题，我告诉他们是民生地产，民生房产，你能不能给我们解释一下在你的概念中你是如何理解这个民生房产的？
[庞元]我认为住房是改善民生的重要方面，直接关系到广大群众居住质量的改善和居住条件的提高。所以是一个重要的民生问题。
[晓蕾]所以就是帮助大家来解决最直接最迫切最现实的问题，就是让很多朋友们都可以居者有其屋，我注意到在政府报告中第一次把抓紧建立住房保障体系列入政府报告，而且国家也把财政的倾斜比去年多出17亿在住房保障体系方面。我想问一下住房保障体系对上海朋友来说有什么意义呢？
[庞元]我们按照国家的要求，按照中共上海市委市政府的要求我们在住房上构筑两大系列：第一个，分层次、多渠道、成系统的住房保障体系。第二个，诚信、规范、透明、法制的房地产市场体系。在现在关注民生的背景下更加强调怎么样把住房保障体系建设好，让住房保障体系跟上住房市场化的脚步或者跟上它的步伐，让它驶上快车道。
[晓蕾]你刚才说到多层次，那么多层次是分多少个层次？
[庞元]我们住房保障多层次可以理解为四个层次：一个，住房保障对于居住困难户通过廉租住房方法解决。第二，对于中低收入的住房困难户或者其他政府规定的特定对象可以采用经济适用房租或者售。第三，加快旧区改造，探索建立旧改的新机制，也可以改善老百姓的住房。第四，以上三块更多表现为具有本市城镇户口的居民，还有就是更多关注来沪务工人员的居住，特别是来沪农民工居住条件的改善，我们认为住房保障在四个方面，分层次根据住房情况、收入条件来进行调整。
[海滨]那么整个住房保障体系有哪些？
[庞元]有五个方面：一个就是广覆盖，这个广覆盖是什么意思呢？在去年8月份国务院24号文件出台之前，我们对于廉租住房、住房保障停留在最低收入，就是民政低保绿卡的成员，住房都困难的。那么现在我们把它提高到低收入，由最低收入到低收入。而且这个低收入按照各地的不同情况，由当地政府来确定。可能东部沿海高一点，西部低一点。把住房保障水平到低收入，经济适用房到中低收入，所以有低收入的困难家庭到中低收入困难家庭。同时考虑到既不符合廉租住房或者不符合市场规定的夹心层，逐步解决其他特定家庭的住房问题。还有第二个特点就是保基本。第三个，分层次。第四，重公平。第五，促稳定。
[晓蕾]你刚才说到廉租房，在上海已经实行了很多年，那么现在这个情况怎么样呢？
[庞元]廉租住房制度最早在2000年的时候在上海起步试点，应当说经过这些年的努力，廉租住房对困难户的认定，最早起步的时候是以人均居住为5平方以下为困难户，后来逐步提高到6平方米，到现在大致是提高到人均居住面积在7平米以下的家庭困难户，同时收入最早是跟低保挂钩的，现在也在逐步提高。目前在人均600块。经过这段时间的努力，从2000年到2007年底的时候，上海廉租住房享受对象有3万多户，这3万多户应当说在全国几十个大中城市当中上海还是在前面的。
[海滨]总共享受对象3万户？
[庞元]廉租住房的对象3万户。
[海滨]总量大概有多少？没有这个数字吧。
[庞元]有的。这个总量不是说廉租住房是解决住房困难的唯一渠道，我要说明一点在上海现在还有公有住房。这个公有住房大概还有3700万平方米左右，居住着70多万的居民。他每个月的支付公方的租金大概在1块一个平米左右，而市场化大概在10块到20块左右。在座各位都很了解了。在这个情况下事实上享受了但是由于历史的原因享受对象不完全是，有的是住房困难，我们准备要把本来属于廉租住房，原本住在公有住房里面要梳理出来。
[杨冬]刚才庞局谈到廉租住房，政策的推行是循序渐进的过程，我知道最近在卢湾两个区有试点，能不能谈一下廉租住房的标准，放宽试点的情况。
[庞元]我们现在从去年下半年开始把廉租住房的扩大收益面先在卢湾区和浦东新区进行试点，到去年四季度又扩大到每个区有两个街道，现在已经扩大到市区的各个街道都要开展。
[海滨]就是今年要开展。
[庞元]今年我们要求目标很高，我们要解决廉租住房从2008年到2012年是新增10万户，这次党代会明确的，也是今年“两会”报告当中韩市长明确提出的要求，代表市委市政府的明确要求。今年的目标要解决2万户。相对已经做的工作今年要求做到2万户。
[海滨]为了解决2万户，廉租住房的收入标准会不会发生变动？
[庞元]我们考虑目前是600块，但是上海市最低收入标准在提高，我们在今年适当时候提高到800块。因为要符合动态调整，当然在面积上面不会做很大的调整。比如说三口之家7平方米，21平方米，相当于一室半了。现在目前按照人均居住面积来说，接下来还要做一个调整以家庭户来计算。你一人户，两人户和三人户的家庭以及四人户和五人户的复合家庭来说略有差异，他的收入也有差异。目前的口径还是以三人核心家庭的人均7平方米来计算，收入提高到800块，当然逐步还要提高，要动态的调整。
[晓蕾]庞局长我们在认定的时候，他们的困难比对怎么摸清呢？
[庞元]关于困难比对的摸清上海市有关部门做了大量工作，我简单介绍一下。从去年四季度开始我们上海市房屋土地资源管理局和相关的政府管理部门比如说市公安局的户籍管理部门比如说劳动保障局的有关部门，我们用信息化的手段把住房的情况、收入情况、户籍情况、家庭的情况已经进行信息化的比对，对每个区来说至少在50%以上，抽样点高可能要达到65%以上。所以基本上对一个大数，住房困难的人均建筑面积在12平方米以下的住房困难家庭大数我们基本上已经掌握了。这对于政府部门制定住房保障的规划，对规划的制定方面种种考虑已经有了。但是每个具体的对象还是具体要求的。
[杨冬]也有一些市民问到廉租房特别是对收入的认定标准，有一些市民也在询问，到底是动态的过程还是一劳永逸，一认定之后就享受这样待遇的过程？
[庞元]廉租住房按照现在的标准你进来了，过一段时间要对你进行复核，超过的话就要退出，或者政府可能就要减少租金补贴。
[海滨]杨冬的意思是不是收入保准的认定来源。
[庞元]人均原来是600块，今年可能要提高到800块。收入标准也是按照动态的要求来，根据工资的水平、物价的情况总体一起来考虑的。但是这个事情政府部门要公布的，从以往走过最早是300，后来到600块，接下来肯定到800块，这是一个动态的过程。
[杨冬]那么推广到800块有没有一个时间？
[庞元]我刚才说了就是今年，而且时间不会很长的。因为今年整个目标要求很高，要达到2万户。我刚才说了，今年完成的目标任务要达到已经3万标准的2/3。
[蔡国兆]刚才杨冬对廉租房这一块特别的感兴趣，我对经济适用房这一块比较感兴趣，因为经济适用房上海刚开始实行，这对老百姓的生活产生更大的影响，对于经济适用房上海有什么样的政策，那么建设什么时候开始？
[庞元]我刚才提到建立健全经济适用房的制度，它的主要对象还是中低收入住房困难家庭的，当然还包括一些特定的对象。这些特定的对象可以理解为，比如说这个家庭之前没有享受过房改的优惠政策。譬如说，一些引进人才之类的，符合引进人才标准政府有关部门来认定，什么叫做人才。在经济适用房里面在韩市长的政府工作报告当中也讲的很明确，我们在2008年到2012年是要建设2000万平方米的经济适用住房，如果经济适用房60平方米一套大概30万套。对于今年的目标是要新开工400万平方米，就像你说的占整个住房不少于20%。
[杨冬]刚才提到60平方米的问题，是不是未来上海经济适用房的户型主要以60平方米为主呢？
[庞元]可以这么理解，按照国家有关文件的规定廉租住房的标准控制在50平方米或者50平方米以下。在经济适用房控制在60平米左右，如果有的是复合家庭三代人居住的五代之家七八十也有。有的是单身不是一个核心家庭的可能三四十平方也有，主要是60平方米。
[杨冬]对于广大老百姓来说庞局谈到经济适用房面向一部分人或者特殊人群，对于广大人群来说他关心是我拥有什么样的条件才能去认购或者去享受这个经济适用房？能不能请庞局谈一下。
[庞元]关于这一块广大老百姓肯定要考虑，你的收入是不是属于中低收入。但是你说什么是中低收入？现在国家也没有一个法律法规表明，但是一般是根据所在城市的人均可支配收入的因素来分析的。我看了一下各个城市也不完全一样，国家现在也没有说什么算低收入的，只是说低收入，低收入分为不同的情况，和各地的经济水平发展状况确定的。
[海滨]其实我们刚才都在问经济适用房，我们知道上海一直在制定有一个办法叫做《上海市经济适用房管理实施办法》，这个办法2008年会出台吗？
[庞元]肯定要出台，我们正在制定，这个《实施办法》主要围绕贯彻国家有关规定，结合上海的实际，围绕经济适用房的建设，围绕经济适用房的供应，围绕经济适用住房的管理三大机制，把这个《实施办法》体现出来。这个初稿我们上海市房地产管理部门和政府有关委办局在学习国家有关文件，而且也考察兄弟省市的有关做法，我们的初稿已经拟定了。
[海滨]今年一定会实施？
[庞元]对。
[海滨]你谈到产权机制还有供应机制能不能谈一下？
[庞元]供应方式可能会提出申请再进行审核，还要进行公示还要轮候，大家都希望拿到。如果房源一下子跟不上要建立轮候的机制，市里面以统筹协调为主。
[海滨]产权呢？
[庞元]拥有有限产权，通俗一点说他五年内是不可以上市转让，或者说上市出租的，主要是解决住房问题而不是给你投资的。五年以后你再上市的话，可能跟市场房价有关系，有一个差额，对这个差额需要有一个说法，具体怎么说要等到《办法》出台以后才能知道。
[海滨]据说政府有优先回购的概念？
[庞元]对，在上市出让时同样条件下政府享有优先回购权，提供给轮候的对象。
[晓蕾]庞局我注意到以前很多经济适用房离我们比较远，我们下一步的工作如何让经济适用房既经济又适用，比如说在选址方面是不是有一些考虑呢？
[庞元]你提的问题非常好，你就把我的问题引开了，我说经济适用房有一个建设机制，我们上海也考虑这么做的。一个叫做新建，一块完整的土地新建全部是经济适用房通过行政的手段，土地划拨给你，免配套费免相关的费用把建设成本到最低，让利与民。但是现在城块的土地一般比较外围一些了，马上有一个问题外环线以内的怎么办？很多的区区域就在外环线以内甚至是中环线以内有的还在内环线以内，那么他们怎么解决？就提出一个配建的概念，在普通商品住房的小区里面可能要求配建一定比例的经济适用住房，是作为土地出让的招投标的条件提出来的。
[海滨]我能这么理解吗？我新建一个小区，这是商品住宅，在这里面同时存在经济适用房，但这是由政府主导进行运作的。
[庞元]政府主导，他在土地出让的时候就规定好了。我在里面譬如说要配建5%或者10%，按照这个条件你开发商来招投标。
[蔡国兆]有多少比例？
[庞元]比如说5%或者10%。这样一来就解决了一些经济适用房都在比较边远的，中心城区也有适当的安排。我认为相当的安排对社会来说还是比较好，你不可能追求什么，都是高档的不可能的。
[杨冬]是不是将来的经济适用房在外环或者中环以内都有老百姓的经济适用房？
[庞元]这是有可能的，当然也有条件要轮候的，都是有可能的。
[杨冬]前面庞局提到今年经济适用房新开工400万平方米，截止到目前开工最新计划表有没有出来？
[庞元]市有关部门已经落实了近160万平米，还要进一步落实区县的建设任务，也有一些政策支持措施。
[晓蕾]那么你刚才介绍了经济适用房还有廉租住房，那么接下来还有什么制度要实行吗？
[庞元]我们正在加大旧区改造力度，认为在旧区中也可以提供一些廉租住房的房源，通过改建的形式，我说到新建和配建，这里用了改建的概念。当然我们还在进一步的探索，就是旧区改造的新机制，我们现在正在有些区试点，很多区正在探讨尝试。比如说我们在杨浦区、闸北区等等都在研究旧区改造的新机制，通过旧改的新机制探索和实施，也让本市的一些老房子得到改善。同时在这个过程当中得到一些新的住房保障房源就更加好了。这些产生的房源就像你刚才前面说的一样，一般都在外环线以内的旧改的小区，不是很远的。
[海滨]这些工作除了你刚才提到的比如说轮候的经济适用房也好包括廉租房也好，当中还有一块如果这两块都不到的话，还有一块租金的补贴政策？
[庞元]这个事情是这样的，如果这样展开我刚才说沿着旧改的新机制说下来，还有其他一些。比如说，我们今年计划开工400万平米的经济适用住房，同时还要建设配套商品房。在几年前上海房地局就提出两个1000万，基本上我们每年都以500万平方米的投入，今年的投入也不会少于500万平方米的。整个市场化这一块大概今年在1600万左右。加起来总量就知道了，而且构成比例实际上也出来了。这是第一个概念，加快建设配套商品房。应当说这几年配套商品房累计1400万平方米，今年至少还有500万平方米。
[海滨]那么住房补贴呢？
[庞元]住房补贴对收入低的家庭，改善他们的住房条件。我们以前已经搞过一些，我们准备在原来的基础上进一步扩大规模，进一步扩大受益面，具体我们有这个设想，准备跟财税部门做进一步的沟通。包括还有一块我前面已经讲到我们有3700万平方米70多万户低租金的家庭，他们也在享受远低于市场租金的保障。
[海滨]未来得工作还有一块大家也不容忽视的，就是外来户从业人员的住房，有没有列入到上海市房地资源管理局的思考范围？
[庞元]他既然是住房保障的一块，我刚才说是住房保障的第四块，第一块是廉租住房，第二块经济适用房，第三块旧改，第四块就是来沪务工人员，我们主要强调来沪务工人员的农民工住房条件。基本的原则按照国务院24号文件要求，谁用工谁负责。就是你不是只管招工不管他的居住问题，按照国家的有关规定要在用工合同上有一个说法。对于用工比较集中的一些开发区，我们也主张建设一些农民工集体的宿舍。在有些做的比较好的区比如说闵行区，也考虑在外来人口比较多的镇上建设农民工的宿舍。在去年我们上海已经出台了一个政策，把闲置的厂房临时改建为集体宿舍，也可以解决一部分的住房问题。来沪务工农民工也为上海的经济建设做出了贡献，应该改善他们的居住条件。
[晓蕾]庞局刚才用了很长时间讲了住房保障体系，这个体系势必成为政府公共服务项目之一，那么我们要考虑怎么形成长效的机制，这方面有什么设想吗？
[庞元]住房保障所谓长效机制我们考虑还是从一些政府规章、立法的层面来解决这些问题。比如我刚才说了，今年我们上海市的一些经济适用住房的《实施办法》要出台。我们考虑今年下半年明年廉租住房的政策也要出台，从政策层面逐步提高地方的规章、法规、条例的层面来加以明确。从计划从土地的供应从资金的保障等等方面来加以落实这些工作。同时我们也感觉到区县的责任也是相当重要的。我前面已经说了，很多落实区县的责任市里面更多是协调，我们把房地部门和公安部门的户籍以及劳动保障部门的收入调查，就可以把上海住房困难的家庭大概数量多少，占整个上海市居住户的总数比例是多少？困难家庭在所在区家庭住房总户是多少？这个困难户在整个上海市的住房困难户比例大概是多少，然后做一个目标分解，责任落实下去。市和区都有自己的工作目标。同时我们还考虑在收入核对上面，民政部门也在建立收入核对的长效机制。通过民政的数据受理中心要提出申请，你在收入方面有民政部进行审核。现在在起步阶段廉租住房、经济适用住房对收入进行核对，但实际上收入核对的机制不仅仅是用于住房保障的，对其他的社会保障可以有同样的用场。民政部门也在加强信息的建设以及网络的布局，也在开展这方面的工作。我们都在协同的工作。
[海滨]刚才提到住房，我想问一下物业的情况，其实我们对物业是深有体会的。根据《物业管理条例》的规定，开发商要通过招投商来确定小区的物业情况，我发现有一些住宅企业由于人员关系把小区的物业交给自己的子公司或者关系户，这样的话我相信就不会考虑到物业本身业务的能力和水平问题。在这样的情况下，你这边规定招投标就变成了一个形式，这方面你有没有考虑？
[庞元]我要说两句话，主持人海滨同志你提出的问题确实在上海部分小区当中是存在的。但是物业管理你记住有两块：一个叫做前期物业管理。前期物业管理是什么时候呢？当时因为开发商在售楼的时候要把物业管理作为预售的条件，他选择的物业公司完全有可能像你所说的找了自己熟悉的甚至找自己的子公司担任物业管理工作。但是老百姓入主以后业委会成立以后，小区业主完全可以根据自己的意愿按照有关法规所规定的人员比例，你对物业管理的企业进行招投标。最后如果进行招投标的时候，作为房地产管理部门也在建设物业管理招标投的平台，有意从事物业管理参加投标，供小区业主进行选评。
[海滨]会不会引发矛盾的产生，因为前期的物业部门说没有人来管让我管，等全部入住就不满意了，又换物业公司。
[庞元]一般会有一个协调过程，会通过招投标方法。
[海滨]业委会的形式还存在的？
[庞元]业委会的名称不光是存在的，而且《中华人民共和国物权法》已加以明确，业委会的职责在《物权法》里面也表述得很明显。
[晓蕾]我看到蔡国兆一直在沉思，想到什么问题了吗？
[蔡国兆]庞局我一直想上海房价的问题，你刚才说了很多配套措施包括廉租房包括经济适用房对于上海未来房价会产生什么影响呢？会不会对上海整体房价出现一个平稳的推动呢？
[庞元]主要还是以平稳的方向为主。我们加大供应机构的调整力度，今年我们还要新开工经济适用住房400万，是不是可以全部投入市场？可能不一定。配套住房不少于500万，还有租赁一块。现在很多该进入保障或者夹心层都往市场跑。我们通过调整住房的供应结构以后，经济适用房占的多，有利于房价的平稳。
[杨冬]刚才庞局提到上海的住房保障体系是多层次、多方面的体系，上海市民在上海买到自己称心如意的房子，市民都有买房的意愿，但是市场上更多是二手房的买卖。但是在二手房买卖的环节当中有一个因素是不容忽视的？就是中介。前不久发现了中天置业包括创辉呀关门，作为上海的主管部门在规范中介资金监管这一块你有何设想呢？
[庞元]关于你所提的问题也是主要的问题，现在普遍关注的上海二手房资金问题，从2004年开始上海已经把一手房的交易完全上网了，都在网上签约了。换句话说，你现在买卖一手房在网下签的约是没有办法进入到市场交易的。第二，从2007年开始我们已经把上海所有的二手房全部上网交易了，这都是为了增强市场的透明度。接下来我们08年房地局的工作重点之一就是抓资金监管这一块。我们今年计划要把二手房的资金监管工作做上去。从上海来说不允许房地产经济机构挪用占用当事人的交易资金。现在正在研究加强存量方交易监管的管理方法。
[海滨]具体的操作思路呢？
[庞元]从全局来说国家的有关文件明确，各地具体操作办法不一样，有的是政府监管、有的是银行监管、有的是三方进行监管，都不完全一样。我们上海总的考虑是按照中介业务和资金相分离的原则，建设全市统一资金结算平台，加强结算的资金管理。
[杨冬]是不是意味着今后的交易资金就不会落在中介的手里？
[庞元]我们考虑今后有几个层次：第一个层次是资金结算的机构，有大量的资金流，但是自己不从事具体的业务；第二层次有资质有实力的中介机构实施具体的基金结算，要从事这个业务但必须要提供相应的保证金呀。在外围他只能做中介的业务，但不能碰到任何的资金，目前，有些中介门店已经在试点。
[海滨]那么资金管理以后会有新的资金方案还是现有的哪个机构管理呢？
[庞元]把从事相关业务当中具有一定条件的让他们做大做强。上海从一手房的上网到二手房的上网已经探索了一条新路，我们之前没有先例，包括现在做也没有先例。
[晓蕾]其实房地部门不仅仅是发布信息和政策的平台同时也是民意的窗口。我记得去年夏天房地部门主动开通了房产热线，那么今年夏天房产热线还开通吗？
[庞元]会开通的，借此机会也跟主持人介绍一下，我们现在新的物业处长也在现场，我们今年还会继续一如既往工作。往往在夏季各方面的矛盾比较突出，这也是我们工作的重点。
[海滨]我想刚才提到所谓的热线是962121，我不知道在2008年这个962121是单纯的房地热线，是不是变成整体呼叫平台的概念？
[庞元]是一个呼叫平台的概念。
[海滨]我们请忻处长上来介绍一下吧。
[忻处长]今年我们在962121房地热线投诉基础上还要建立物业的呼叫平台，这个平台设想在纵向覆盖全市房地系统的市局、区局以及房地办事处的三级网络同时延续到住宅小区，横向与12319热线城建服务热线等专业服务热线互动，力求在第一时响应市民群众有关物业服务诉求。
[杨冬]是不是12319的有关投诉热线转到房地热线上？
[忻处长]对，第一时间解决老百姓的问题，按照我们的呼叫平台进行回访，进行统一的组织流程，切实把老百姓反映的问题一件一件的解决。
[海滨]比如说具体举例子，今后有什么事可以打962121，所有事都能打还是主要的事可以打？
[忻处长]这个电话可以打，我们以后会分流，目前主要解决还是物业服务的诉求问题。
[海滨]比如说马桶坏了打962121有用吗？
[忻处长]没有问题。
[海滨]我要投诉物业管理？
[忻处长]也没有问题。
[杨冬]如果我打了这个电话，房地热线多长时间内相关人员会来做处理？
[忻处长]我刚才介绍了，我们这个平台是三级网络可以到小区的管理处。
[海滨]你的热线是直接连到上海所有小区的管理处？
[忻处长]对，可以联系到管理处。
[海滨]这个时间表？
[忻处长]目前正在建设这个平台。
[晓蕾]其实我们很多房产问题是问不完，大家可以在节目之后通过这个平台继续提问。由于时间的关系我们的节目就要结束了，非常感谢我们的嘉宾上海市房地局副局长庞元。
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