沪房地产登记新细则 不动产登记簿比产证更重要

    昨天记者从市房地资源管理局获悉，经市人大同意，市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻<中华人民共和国物权法>做好本市房地产登记工作的若干意见》（以下简称《若干意见》)。作为过渡性规定，该《若干意见》对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容做了修改后的明确规定。 
    目前，本市房地产登记的法律依据是上海市人大常委会于2003年制定的《上海市房地产登记条例》（以下简称《登记条例》）。但由于《登记条例》制定较早，其中部分条款与已经实施的《物权法》中的相关规定不完全一致。为了进一步贯彻落实好《物权法》，近期本市对房地产登记工作进行了全面梳理，并针对《物权法》的有关规定，对《登记条例》中不一致的部分提出了修改意见。《登记条例》与《物权法》一致的内容，继续执行；存在不一致的内容，则应当按照《物权法》的规定执行。 
    新版预告登记严防“一房二卖” 
    《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。” 
    根据《物权法》的规定，本市预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。预告登记时效也相应调整，即对预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利登记之日起三个月内未申请房地产登记的，预告登记失效。 
    市房地部门认为，一般房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人“一房二卖”。 
    增加询问登记申请人环节 
    《物权法》第12条规定了房地产登记机构的职责，包括查验资料、询问申请人、如实及时登记、必要时可以实地查看等内容。在受理过程中，如登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏关联或者房地产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。此外，当事人申请登记的房地产与登记册记载的内容不一致，以及登记机构认为有必要实地查看的其他情形，登记机构可以到房地产坐落地对登记标的物的状况进行查看。这样做的目的是登记机构在自己的职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地记载房地产权利有关事项，避免登记错误。 
    市房地局有关部门指出，《若干意见》推出后，与以往工作流程不同的是，在办理登记时增加了“询问申请人”等环节，可能因此会对办理时间带来一些影响，希望广大市民给予理解和支持。 
    来源：劳动报