如何避免房地产交易风险

    ●查询房地产登记信息 
    购房人在签订购房合同、支付定金前，应了解所购房地产的权属状况。购房人可以凭本人身份证明，到房屋所在地房地产交易中心，根据房地产坐落或房地产权证号查询房地产权属、抵押、限制、租赁等登记相关信息。房地产权属存在限制、更正登记、异议登记等状况的，不能进行房地产交易登记。 
    ●交易合同网上备案 
    上海市房屋土地资源管理局向全市一手房交易客户提供商品房预（销）售合同网上备案服务。向二手房交易客户提供存量房经纪合同和交易合同网上备案服务。网上备案平台上提供楼盘信息；规范的合同文本；统一的交易流程；房地产登记办理要件及流程。通过一手房、二手房合同网上备案平台既可有效杜绝权属状况存在限制信息的房屋进行交易，也可有效防止“一房二卖”的发生。合同双方在网上备案系统签订合同后，必须分别设置合同密码，通过合同密码可以防止合同一方当事人擅自修改合同信息。一手房、二手房交易合同必须经网上备案后，方能申请办理相关房地产登记。市民可登陆www.fangdi.com.cn网站查询或拨打962269详细咨询。 
    ●二手房资金监管 
    存量房（二手房）经纪合同和交易合同网上备案服务的另一内容是提供二手房交易资金监管。买卖双方签订有关资金监管的协议，当交易进程满足约定的付款条件时，由指定的资金监管机构，将房款支付到卖方指定的银行帐户中，实现了房地产交易“一手交钱一手交货”，有效保障房地产交易资金的安全。 
    ●房地产权证加密 
    房地产权证设置密码是近年来房地产登记机构向社会推出的防范虚假交易的较为有效的措施。凡房地产权利人为自然人的，均可申请房地产权证设置密码。房地产权利人可凭本人身份证、房地产权证到房屋所在地房地产交易中心办理权证加密。如房地产属单独所有的，每证设置一个密码；房地产属共有的，根据权利人意愿，可按共有人的人数，每人设置一个密码，也可以按每证设置一个密码。设置密码后，办理房地产买卖或抵押等相关房地产登记时必须校验密码。如果密码输入不正确，申请人将无法进行买卖等相关房地产登记。因此，房地产权证设置密码是保障房地产权利人合法权益的重要手段。 
    近年来，房地产诈骗事件时有发生，特别是被自己身边的亲人诈骗更是让人欲哭无泪。 
    案例：赵某，一个好逸恶劳的败家之徒，其父母均是退休的老人，二老用毕生积蓄购买了80平方米的住宅，产权登记在自己的名下。赵因挥霍无度，竟瞒着父母将父母的房子出售给了自己，并将房子抵押给了银行，骗取了购房贷款39万元。为了骗贷和过户，赵某不仅骗取了父母的产权证、伪造了父母的身份证，还雇佣了二个假父母协助诈骗。直到银行上门催讨贷款并欲拍卖房子时，二老才如梦初醒。面对如此残酷的事实，二老悲愤交加，又进退两难，要么为儿子背上这沉重的债务，要么让儿子锒铛入狱，然而又于心何忍呢？此案中的父母如果为自己的房地产权证设置密码的话，儿子在申请买卖的房地产登记时，会因为不能输入正确的权证密码而无法进行买卖和抵押登记，其诈骗行为就不会轻意得逞。 
    《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 
    （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 
    （二）以合理的价格转让； 
    （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 
    受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所 
    有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 
    当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 
    如果上述案例中，赵某不是将房屋出售给自己，而是假冒父母的名义，将房屋出售给不知情的第三人，第三人支付了合理的房价，并经房地产登记机构登记，取得房地产权证的话，根据《物权法》保护善意取得不动产的原则，二老可能面临失去栖身之处的悲惨处境。 
    ●严格补发权证程序 
    严格补证程序是保障房地产交易安全的另一重要措施。实践中发现，犯罪分子经常通过伪造房地产权利人身份证明、伪造权利人签名、伪造权利人委托书等手段，申请补发房地产权证，从而达到其非法交易的目的。因此，2007年2月修订的《上海市房地产登记业务规则》中特别明确了“补发房地产权证应当由权利人本人前来登记机构办理，不得委托。” 
    汪某租用了张先生一套120平方米的住宅，他利用租房时张先生提供的身份证、产权证复印件等资料，伪造了张先生的身份证和产权证，并以极其巧妙的手段，将张先生的真产权证调包。之后，汪某以真产权证、假身份证，并假冒张先生将房子出售给了李先生，骗取了李先生的20万元首付款。登记机构在审核中与真正的产权人张先生电话核实买卖情况时，发现了其中的破绽，汪某精心设计的骗局才被识破。对于产权人来说，平时务必妥善保管好产权证、身份证等重要的个人资料，也不要轻意将复印件留给他人。